Las dos reglas que usa el banco para calcular tu hipoteca máxima
Los bancos españoles utilizan dos criterios principales para determinar cuánto dinero te prestarán. Ambos deben cumplirse simultáneamente para que aprueben tu hipoteca.
Regla 1: La cuota no puede superar el 30-35% de tus ingresos netos
Este es el criterio más conocido. El banco calcula cuánto puedes pagar de cuota mensual sin que tu economía doméstica se resienta. El límite estándar es el 30% de tus ingresos netos mensuales, aunque algunos bancos pueden estirarlo hasta el 35% para perfiles muy solventes.
Importante: en ese 30-35% se incluyen todas tus deudas, no solo la hipoteca. Si pagas un préstamo del coche de 250 euros al mes, eso se resta de tu capacidad.
Regla 2: El préstamo no debe superar 4-5 veces tus ingresos anuales
Además de la cuota mensual, los bancos limitan el importe total del préstamo en relación a tus ingresos anuales. El rango habitual es de 4 a 5 veces tus ingresos brutos anuales, dependiendo del perfil de riesgo.
Tabla: cuánto te presta el banco según tu sueldo
Estos cálculos asumen un tipo de interés del 3% a 25 años, sin otras deudas, y un ratio de endeudamiento del 30%:
| Ingresos netos (mes) | Cuota máxima (30%) | Préstamo máximo | Precio vivienda máximo (con 20% entrada) |
|---|---|---|---|
| 1.500 € | 450 € | ~95.000 € | ~119.000 € |
| 2.000 € | 600 € | ~127.000 € | ~159.000 € |
| 2.500 € | 750 € | ~158.000 € | ~198.000 € |
| 3.000 € | 900 € | ~190.000 € | ~238.000 € |
| 3.500 € | 1.050 € | ~222.000 € | ~278.000 € |
| 4.000 € | 1.200 € | ~253.000 € | ~316.000 € |
| 5.000 € | 1.500 € | ~317.000 € | ~396.000 € |
Cómo afectan otras deudas a tu hipoteca
Si tienes deudas previas, el banco las descuenta de tu capacidad de pago. Veamos el impacto con un sueldo de 2.500 euros netos:
| Otras deudas mensuales | Cuota hipoteca disponible | Préstamo máximo | Reducción |
|---|---|---|---|
| 0 € | 750 € | ~158.000 € | - |
| 150 € (coche) | 600 € | ~127.000 € | -31.000 € |
| 300 € (coche + personal) | 450 € | ~95.000 € | -63.000 € |
| 400 € (múltiples deudas) | 350 € | ~74.000 € | -84.000 € |
Un préstamo de coche de 150 euros al mes reduce tu hipoteca máxima en 31.000 euros. Si tienes deudas, considera cancelarlas antes de solicitar la hipoteca.
Ingresos de pareja: ¿se suman?
Si compras con tu pareja (o con cualquier otro cotitular), los bancos suman los ingresos de ambos para calcular la capacidad de pago. Esto aumenta significativamente el préstamo máximo:
| Ingresos | Cuota máxima (30%) | Préstamo máximo (3%, 25a) | Precio vivienda máximo |
|---|---|---|---|
| 1 persona: 2.000 € | 600 € | ~127.000 € | ~159.000 € |
| Pareja: 2.000 + 1.800 € | 1.140 € | ~241.000 € | ~301.000 € |
| Pareja: 2.500 + 2.000 € | 1.350 € | ~285.000 € | ~356.000 € |
| Pareja: 3.000 + 2.500 € | 1.650 € | ~348.000 € | ~435.000 € |
El perfil importa: no todos los sueldos valen igual
No es lo mismo ganar 2.500 euros como funcionario que como autónomo. Los bancos valoran la estabilidad y previsibilidad de tus ingresos:
| Perfil | Valoración bancaria | Financiación habitual |
|---|---|---|
| Funcionario con plaza | Excelente | Hasta 90-100% |
| Indefinido >2 años en empresa grande | Muy buena | Hasta 80% |
| Indefinido <1 año | Buena (con reservas) | Hasta 80% |
| Temporal | Regular | Hasta 70-80% (difícil) |
| Autónomo >2 años con buenos ingresos | Buena | Hasta 80% |
| Autónomo <2 años | Mala | Difícil obtener aprobación |
Otros factores que influyen en la decisión del banco
- Edad: Los bancos quieren que termines de pagar la hipoteca antes de los 70-75 años. Si tienes 45 años, el plazo máximo será de 25-30 años.
- Historial crediticio (CIRBE): El banco consulta la Central de Información de Riesgos del Banco de España. Cualquier impago, por pequeño que sea, puede arruinar tu solicitud.
- Valor de tasación: El banco financia el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Si la tasación sale por debajo del precio de compra, necesitarás más ahorros.
- Tipo de vivienda: Vivienda habitual obtiene mejores condiciones que segunda residencia o vivienda para inversión.
Cómo mejorar tu perfil antes de pedir la hipoteca
- Cancela deudas pendientes: Liquida préstamos personales y tarjetas revolving.
- Aumenta tu antigüedad laboral: Si puedes esperar a cumplir 1-2 años en tu empresa, tu perfil mejora sustancialmente.
- Ahorra más: Cuanto mayor sea tu entrada, menor será el préstamo y más fácilmente te lo aprobarán.
- Domicilia tu nómina: Si ya eres cliente del banco donde pides la hipoteca, te conocen mejor.
- No pidas créditos rápidos: Aparecen en CIRBE y generan desconfianza.
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Preguntas frecuentes
¿Con un sueldo de 1.500 euros me dan hipoteca?
Es posible pero ajustado. Con 1.500 euros netos, tu cuota máxima sería de 450 euros (30%), lo que te permite un préstamo de unos 95.000 euros a 25 años al 3%. Necesitarías además ahorros para la entrada y gastos. Comprar en pareja o con aval familiar mejora mucho tus opciones.
¿Cuánto tarda el banco en aprobar una hipoteca?
Desde que entregas toda la documentación, el proceso suele durar entre 2 y 6 semanas. La tasación se gestiona en paralelo y tarda 5-10 días. El banco necesita aprobar la operación en su comité de riesgos, lo que puede llevar entre 1 y 3 semanas según el banco y la complejidad del caso.
¿Me pueden denegar la hipoteca aunque cumpla los ratios?
Sí. El banco puede denegar la hipoteca por razones que no están directamente relacionadas con tus ingresos: historial de impagos en CIRBE, inestabilidad laboral, sector de actividad de riesgo, vivienda en zona con poca demanda (dificulta la ejecución en caso de impago), o simplemente porque su política de riesgos en ese momento es restrictiva.