Los gastos de comprar vivienda: quién paga qué desde 2019
Antes de desglosar cada gasto, es fundamental entender un cambio que entró en vigor en 2019 y que muchos compradores aún desconocen. Desde la nueva Ley Hipotecaria (junio 2019), el banco asume la mayoría de gastos derivados del préstamo hipotecario. Pero atención: los gastos de la compraventa siguen siendo responsabilidad del comprador.
| Gasto | Quién paga |
|---|---|
| Notaría escritura hipoteca | Banco |
| Registro escritura hipoteca | Banco |
| Gestoría tramitación hipoteca | Banco |
| AJD del préstamo hipotecario | Banco |
| Notaría escritura compraventa | Comprador |
| Registro escritura compraventa | Comprador |
| ITP o IVA + AJD de la compra | Comprador |
| Tasación | Comprador |
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por comunidad autónoma
El ITP es, con diferencia, el gasto más grande que afronta el comprador de vivienda de segunda mano. Varía enormemente según la comunidad autónoma y, en algunos casos, según el precio de la vivienda o la edad del comprador.
| Comunidad Autónoma | Tipo general | Tipo reducido (jóvenes/VPO) |
|---|---|---|
| País Vasco | 4% | - |
| Navarra | 5% | - |
| Madrid | 6% | - |
| Canarias | 6,5% | - |
| La Rioja | 7% | 5% (menores 36 años, vivienda habitual) |
| Aragón | 8% | - |
| Asturias | 8% | 3% (menores 35 años, vivienda habitual <150.000 €) |
| Cantabria | 8% - 10% | 5% (menores 30 años) |
| Castilla y León | 8% | 5% (menores 36 años, vivienda habitual) |
| Extremadura | 8% - 11% | - |
| Baleares | 8% - 13% | - |
| Murcia | 8% | 3% (menores 35 años) |
| Andalucía | 7% | 3,5% (menores 35 años, vivienda <150.000 €) |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% (menores 36 años) |
| Cataluña | 10% | 5% (menores 32 años, vivienda habitual) |
| Valencia | 10% | 8% (menores 35 años, vivienda habitual) |
| Galicia | 9% | - |
Ejemplo práctico: Para una vivienda de 250.000 euros, la diferencia entre comprar en Madrid (6% = 15.000 euros) y Cataluña (10% = 25.000 euros) es de 10.000 euros. Eso es dinero que podrías destinar a la entrada.
Vivienda nueva: IVA + AJD en lugar de ITP
Si compras vivienda de obra nueva directamente al promotor, no pagas ITP. En su lugar pagas:
- IVA: 10% sobre el precio de venta (4% si es Vivienda de Protección Oficial). En Canarias se paga IGIC al 6,5% en lugar de IVA.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): Entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma.
| Comunidad Autónoma | AJD compraventa |
|---|---|
| País Vasco | 0% |
| Canarias | 0,4% |
| Madrid | 0,7% |
| Cataluña | 1,5% |
| Andalucía | 1,2% |
| Valencia | 1,5% |
| Resto (media) | 1% - 1,5% |
Notaría: arancel regulado por ley
Los honorarios del notario están regulados por el Real Decreto 1426/1989. No son negociables, aunque el notario puede aplicar descuentos de hasta el 10% sobre el arancel. El coste depende del precio de la vivienda:
| Precio vivienda | Coste notaría (aprox.) |
|---|---|
| 100.000 € | 550 - 700 € |
| 150.000 € | 650 - 800 € |
| 200.000 € | 750 - 950 € |
| 300.000 € | 900 - 1.200 € |
| 500.000 € | 1.100 - 1.500 € |
Registro de la Propiedad
También regulado por arancel (Real Decreto 1427/1989). Es significativamente más barato que la notaría:
| Precio vivienda | Coste registro (aprox.) |
|---|---|
| 100.000 € | 200 - 300 € |
| 200.000 € | 350 - 500 € |
| 300.000 € | 450 - 650 € |
| 500.000 € | 550 - 800 € |
Gestoría: el coste de la tramitación
La gestoría se encarga de tramitar la liquidación de impuestos, la inscripción en el registro y la gestión documental. Su coste suele oscilar entre 300 y 800 euros. Algunos bancos eligen al gestor (y pagan su parte), pero tú como comprador pagas la gestión de tus escrituras.
Tasación: obligatoria para la hipoteca
La tasación es un informe pericial que determina el valor de mercado de la vivienda. Es obligatoria para conceder la hipoteca y debe ser realizada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Coste habitual: 300 - 600 euros dependiendo del tamaño y ubicación de la vivienda.
Consejo: puedes encargar la tasación antes de comprometerte con un banco. La tasación es válida durante 6 meses y es portable (puedes presentarla en otro banco).
Ejemplo completo: compra de 250.000 euros en diferentes comunidades
| Concepto | Madrid | Barcelona | Valencia | Bilbao |
|---|---|---|---|---|
| ITP | 15.000 € | 25.000 € | 25.000 € | 10.000 € |
| Notaría | 850 € | 850 € | 850 € | 850 € |
| Registro | 450 € | 450 € | 450 € | 450 € |
| Gestoría | 500 € | 500 € | 500 € | 500 € |
| Tasación | 400 € | 400 € | 400 € | 400 € |
| Total gastos | 17.200 € | 27.200 € | 27.200 € | 12.200 € |
| Entrada 20% | 50.000 € | 50.000 € | 50.000 € | 50.000 € |
| Total necesario | 67.200 € | 77.200 € | 77.200 € | 62.200 € |
Calcula tus gastos exactos
Nuestra calculadora hipotecaria calcula automáticamente todos estos gastos según tu comunidad autónoma y el banco que elijas. Introduce tus datos y obtendrás un desglose detallado y personalizado en menos de 3 minutos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuestan los gastos de hipoteca en total?
Los gastos que paga el comprador oscilan entre el 10% y el 13% del precio de la vivienda, dependiendo principalmente de la comunidad autónoma (por el ITP) y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Para una vivienda de 200.000 euros, espera entre 20.000 y 26.000 euros en gastos.
¿El banco paga todos los gastos de la hipoteca?
Desde 2019, el banco paga los gastos de formalización de la hipoteca (notaría del préstamo, registro del préstamo, gestoría y AJD del préstamo). Pero el comprador sigue pagando los gastos de la compraventa: notaría de la escritura de compra, registro de la propiedad, ITP/IVA y la tasación.
¿Se pueden deducir los gastos de compra de vivienda en la declaración de la renta?
La deducción estatal por compra de vivienda habitual se eliminó en 2013 para nuevas compras. Sin embargo, algunas comunidades autónomas mantienen deducciones propias, especialmente para jóvenes y familias numerosas. Consulta la normativa de tu comunidad.