Cambiar la hipoteca de banco (lo que legalmente se llama subrogación de acreedor) es llevar tu préstamo hipotecario a otra entidad que te ofrece un tipo de interés mejor, sin cancelarlo ni volver a firmar una hipoteca desde cero. En 2026 es más barato de lo que la mayoría cree: el banco nuevo paga notaría, registro y gestoría, la escritura está exenta de AJD y tú solo asumes la tasación y, en algunos casos, una comisión limitada por la Ley 5/2019. En esta guía te explicamos qué es exactamente el cambio de hipoteca, cuánto cuesta, cómo se hace paso a paso, qué diferencia hay con la novación, si puedes ampliar capital y cuánto puedes ahorrar con un ejemplo calculado con la fórmula real de la cuota.
El momento, además, acompaña. El Euríbor a 12 meses cerró julio de 2026 en el 2,855 %, su máximo anual, mientras los grandes bancos siguen ofreciendo fijas bonificadas entre el 2,75 % y el 2,96 % TIN. Una variable a Euríbor + 1 % paga hoy en torno al 3,85 %, más de un punto por encima de la mejor fija. Si firmaste hace años una variable con diferencial alto, o una fija por encima del 3,5 %, es muy probable que hoy existan ofertas mejores. Antes de seguir leyendo, puedes calcular tu nueva cuota con la calculadora de Loanify (gratis y sin registro) para ver en segundos cuánto bajaría tu mensualidad con el tipo que te ofrecen.
¿Qué es cambiar la hipoteca de banco (subrogación)?
La subrogación de acreedor es el mecanismo legal para cambiar de banco manteniendo el mismo préstamo hipotecario. El banco nuevo "se subroga" en la posición del antiguo: asume tu hipoteca con las condiciones que pactes con él (normalmente un tipo más bajo, a veces también un plazo distinto o el paso de variable a fija) y liquida directamente la deuda pendiente con tu entidad de origen. Tú no recibes dinero ni firmas una hipoteca nueva: la misma hipoteca pasa a estar en otro banco, con otra cuota.
Conviene distinguir desde el principio tres conceptos que suelen confundirse cuando alguien busca "cambiar de hipoteca":
- Subrogación de acreedor (cambiar la hipoteca de banco): cambias de entidad manteniendo el préstamo. El nuevo banco salda tu deuda con el anterior y pasas a pagarle a él con las nuevas condiciones.
- Novación: no cambias de banco. Renegocias con tu entidad actual una mejora de condiciones (tipo, plazo, paso de variable a fija, ampliación de capital) modificando el contrato existente.
- Cancelación y nueva hipoteca: cancelas la hipoteca actual y firmas otra completamente nueva con otro banco. Es la vía más cara en gastos, pero a veces la única posible si quieres ampliar mucho el capital.
La subrogación está regulada por la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y por la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que trasladó al banco la mayor parte de los gastos y limitó las comisiones que te pueden cobrar por marcharte. Gracias a ambas, cambiar la hipoteca de banco es hoy una de las vías más baratas para bajar la cuota.
¿Cuándo compensa cambiar la hipoteca de banco?
La subrogación no siempre sale a cuenta. Para que merezca la pena, el ahorro en intereses durante los años que te quedan tiene que superar con holgura los gastos del cambio. Hay tres variables que lo determinan.
1. La diferencia de tipo de interés
Como regla práctica, el cambio empieza a tener sentido cuando consigues reducir el tipo al menos 0,50-0,75 puntos porcentuales. Una rebaja de medio punto en una hipoteca con mucho capital pendiente y muchos años por delante supone varios miles de euros. Por debajo de ese umbral, los gastos suelen comerse buena parte del beneficio.
2. El capital pendiente
Cuanto mayor sea el saldo que aún debes, más pesa cada décima de interés. Subrogar una hipoteca con 30.000 € pendientes raramente compensa; hacerlo con 150.000 € o más casi siempre justifica el esfuerzo si hay diferencia real de tipo.
3. Los años que te quedan
Por la forma en que funciona el sistema francés de amortización, en los primeros años pagas sobre todo intereses. Si estás en la primera mitad de tu hipoteca, una bajada de tipo tiene un impacto enorme. Si te quedan cuatro o cinco años, el grueso de los intereses ya lo pagaste y el cambio rara vez compensa.
Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco en 2026
Una de las grandes ventajas de la subrogación es que, desde la Ley 5/2019, es mucho más barata que cancelar y abrir una hipoteca nueva. El banco nuevo asume la mayor parte de los costes. Este es el desglose de quién paga qué en 2026:
| Concepto | ¿Quién lo paga? | Coste orientativo en 2026 |
|---|---|---|
| Comisión por subrogación (al banco que dejas) | Tú | Variable: máx. 0,25 % del capital pendiente los 3 primeros años (o 0,15 % los 5 primeros), 0 % después. Fija: máx. 2 % los 10 primeros años, 1,5 % después. En muchos casos, 0 €. |
| Tasación de la vivienda | Tú (salvo que el banco nuevo la asuma como gancho comercial) | 250-600 € (lo habitual, 300-500 €) |
| Notaría de la escritura de subrogación | Banco nuevo | 0 € para ti |
| Registro de la Propiedad | Banco nuevo | 0 € para ti |
| Gestoría | Banco nuevo | 0 € para ti |
| Impuesto de AJD | Nadie: la escritura de subrogación está exenta (Ley 2/1994) | 0 € |
Comisión de subrogación: los límites de la Ley 5/2019
Es la única comisión relevante para el titular. Depende del tipo de hipoteca y de los años transcurridos desde la firma (o desde la última novación de tipo). Los máximos legales, recogidos en el artículo 23 de la Ley 5/2019, son:
- Hipoteca variable: hasta el 0,25 % del capital pendiente durante los 3 primeros años, o alternativamente el 0,15 % durante los 5 primeros (el contrato solo puede fijar una de las dos opciones). A partir de ahí, 0 %.
- Hipoteca fija: hasta el 2 % del capital pendiente durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir del undécimo.
- Paso de variable a fija (por subrogación o novación): la comisión se limita al 0,15 % durante los 3 primeros años del préstamo y es del 0 % después.
En todos los casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real del banco. En la práctica: si tienes una variable firmada hace más de tres o cinco años, lo habitual es que no pagues comisión alguna por marcharte. En las fijas, el coste puede ser relevante los primeros años y conviene calcularlo antes de decidir. Estos mismos límites se aplican a la amortización anticipada de la hipoteca, que en el fondo es lo que hace el banco nuevo por ti.
Gastos que asume el banco nuevo
La Ley 5/2019 trasladó al banco los gastos de constitución (notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados). En una subrogación esto se mantiene: el banco nuevo paga notaría, registro y gestoría del cambio de titularidad del préstamo. No esperes que estos conceptos recaigan sobre ti, a diferencia de lo que ocurría antes de 2019.
La tasación: el gasto que sí asumes tú
El único gasto que suele correr de tu cuenta es la tasación de la vivienda, que el banco nuevo necesita para valorar la garantía. Cuesta entre 250 y 600 € según el tipo de inmueble y la tasadora (lo habitual, 300-500 €). Algunos bancos asumen también la tasación en campañas comerciales para captar subrogaciones: pregúntalo siempre, porque puede inclinar la balanza. Si quieres entender todos los conceptos que rodean a una hipoteca, revisa nuestra guía de gastos de la hipoteca.
Cómo llevar la hipoteca a otro banco paso a paso
El proceso de llevar la hipoteca a otro banco está bastante estandarizado y no tienes que gestionarlo solo: el banco nuevo coordina la mayor parte. Estas son las siete fases:
- Compara ofertas. Pide a varios bancos (o a un bróker hipotecario) una propuesta de subrogación. Te entregarán la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones del nuevo préstamo: TIN, TAE, vinculaciones, comisiones. Para ver qué ofrecen hoy los grandes bancos, apóyate en nuestra comparativa de hipotecas fijas en 2026.
- Solicita la subrogación al banco nuevo. Aportas la documentación habitual: DNI, últimas nóminas o declaraciones de IRPF, vida laboral, escritura de la hipoteca actual y último recibo del préstamo.
- El banco nuevo encarga la tasación. Una tasadora homologada valora la vivienda. Es el gasto que normalmente asumes tú.
- Estudio de viabilidad y oferta vinculante. El banco nuevo analiza tu perfil como si pidieras una hipoteca nueva (ingresos, ratio de endeudamiento, historial) y emite una oferta vinculante con las condiciones definitivas.
- Notificación al banco actual y derecho de enervación. El banco nuevo comunica la subrogación a tu entidad, que dispone de 15 días naturales para igualar o mejorar la oferta y retenerte. Es el llamado derecho de enervación o contraoferta. Si la iguala, tiene preferencia para conservar el préstamo; si no, el cambio sigue adelante.
- Firma ante notario. Se firma la escritura de subrogación. El banco nuevo salda la deuda con el antiguo y pasas a pagar a la nueva entidad con la nueva cuota.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. El cambio de acreedor se inscribe en el Registro. Lo gestiona el banco nuevo.
El proceso completo suele durar entre cuatro y ocho semanas, según la agilidad de las entidades y los plazos de la tasación. Los 15 días de enervación son importantes: tu banco actual puede intentar retenerte igualando la oferta, lo que en la práctica te da margen para negociar incluso sin cambiarte.
Subrogación vs novación vs cancelar y abrir una hipoteca nueva
Cambiar de banco no es la única forma de mejorar tu hipoteca. Antes de decidir, compara las tres vías, porque la mejor depende de tu objetivo concreto.
| Vía | ¿Cambias de banco? | ¿Permite ampliar capital? | Coste típico para ti | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|---|
| Novación | No | Sí | Bajo (comisión de novación, a menudo 0-0,15 %; tasación si se amplía capital) | Tu banco está dispuesto a mejorar el tipo sin perderte como cliente. |
| Subrogación de acreedor | Sí | No | Medio-bajo (tasación + posible comisión de subrogación) | Otro banco ofrece mejores condiciones y tu entidad no las iguala. |
| Cancelar y abrir nueva | Sí | Sí | Alto (comisión de cancelación + tasación + gastos de la nueva hipoteca) | Quieres ampliar mucho el capital, agrupar deudas o cambiar radicalmente el préstamo. |
La regla general: empieza siempre intentando la novación con tu banco, porque es la vía más barata y rápida. Si no quiere moverse, la subrogación es tu palanca de negociación más potente. Y reserva la cancelación con hipoteca nueva para cuando necesites algo que la subrogación no permite.
¿Se puede cambiar la hipoteca de banco y ampliar capital?
Con una subrogación pura, no. La Ley 2/1994 permite que, al cambiar de banco, se modifiquen el tipo de interés, el índice de referencia y el plazo, pero no el importe del préstamo. Si lo que quieres es cambiar la hipoteca de banco y ampliar capital (para una reforma, para comprar una plaza de garaje, para agrupar otras deudas), tienes dos caminos:
- Subrogación + novación con el banco nuevo: primero te cambias de banco por subrogación y, a continuación (o en el mismo acto, en entidades que lo ofrecen), firmas una novación con el banco nuevo para ampliar el capital. La ampliación sí tributa por AJD sobre el importe ampliado y puede requerir tasación y gastos adicionales, pero suele ser más barata que empezar de cero.
- Cancelar y firmar una hipoteca nueva por el importe total que necesitas. Es la vía más cara (pagas la cancelación de la actual y la nueva se constituye desde cero), pero te da libertad total de importe y plazo. Antes de optar por ella, comprueba con nuestra guía cuánto te puede prestar el banco con tu perfil actual.
Si no necesitas dinero adicional y solo quieres bajar la hipoteca (la cuota o los intereses totales), la subrogación simple es casi siempre la mejor opción.
¿Cuánto puedo ahorrar al cambiar la hipoteca de banco? Ejemplo calculado
La cuota de una hipoteca se calcula con la fórmula del sistema francés: cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n), donde C es el capital pendiente, i el tipo de interés mensual (TIN anual / 12) y n el número de cuotas que quedan. Aplicándola a un caso típico de subrogación:
Supón 150.000 € de capital pendiente, 25 años por delante (300 cuotas), tipo actual 3,50 % y una oferta de otro banco al 2,50 %:
- Al 3,50 %: i = 0,035 / 12 = 0,002917 → cuota = 150.000 × 0,002917 / (1 − 1,002917−300) ≈ 750,94 €/mes. Intereses totales restantes ≈ 75.280 €.
- Al 2,50 %: i = 0,025 / 12 = 0,002083 → cuota = 150.000 × 0,002083 / (1 − 1,002083−300) ≈ 672,93 €/mes. Intereses totales restantes ≈ 51.880 €.
| Escenario | Tipo | Cuota mensual | Intereses en los 25 años |
|---|---|---|---|
| Banco actual | 3,50 % | 750,94 € | ≈ 75.280 € |
| Banco nuevo (subrogación) | 2,50 % | 672,93 € | ≈ 51.880 € |
| Ahorro | −1,00 pp | 78 €/mes (936 €/año) | ≈ 23.400 € |
Frente a ese ahorro, los gastos del cambio serían la tasación (300-500 €) y, si la hipoteca es variable y tiene más de 3-5 años, ninguna comisión. Es decir: recuperas el coste en menos de un año y el resto es ahorro neto. Con una diferencia menor, por ejemplo del 3,60 % al 2,75 % en 150.000 € a 20 años, la cuota pasa de unos 877 € a unos 813 € (64 €/mes) y el ahorro en intereses ronda los 15.000 €, también claramente favorable. Cada caso es distinto: calcula tu nueva cuota con tu capital pendiente, tus años restantes y el tipo que te ofrecen para conocer tu cifra exacta.
¿Cuándo NO compensa cambiar de hipoteca?
Hay situaciones en las que subrogar la hipoteca no tiene sentido, o en las que conviene esperar:
- Te quedan pocos años o poco capital. Con menos de 40.000-50.000 € pendientes o menos de 6-8 años, el ahorro en intereses suele ser menor que la tasación más la comisión.
- La diferencia de tipo es inferior a medio punto. Por debajo de 0,50 pp, el balance queda muy ajustado, sobre todo si tienes que pagar comisión.
- Tienes una fija reciente. En los 10 primeros años de una hipoteca fija, la comisión de subrogación puede llegar al 2 % del capital (3.000 € en 150.000 €). Haz números antes.
- Las vinculaciones de la nueva oferta encarecen el conjunto. Un TIN muy bajo condicionado a seguros de vida, hogar, plan de pensiones y tarjetas puede salir más caro que una oferta con tipo algo superior sin productos. Compara siempre la TAE y el coste real de los seguros.
- Tu perfil ha empeorado. Si tus ingresos han bajado o tu endeudamiento ha subido, el banco nuevo puede rechazarte o empeorar la oferta. En ese caso, la novación con tu banco suele ser más viable.
- Tu banco iguala la oferta. Si en los 15 días de enervación tu entidad te ofrece lo mismo, quedarte te ahorra la tasación y el trámite.
Errores frecuentes al cambiar de hipoteca
1. Fijarse solo en el tipo y olvidar las vinculaciones. Muchas ofertas exigen nómina domiciliada, seguros de hogar y vida o un plan de pensiones. Calcula el coste real de esas vinculaciones: es la diferencia entre el TIN y la TAE.
2. No contar la tasación ni la comisión en el balance. Antes de firmar, suma todos los gastos del cambio y compáralos con el ahorro real en intereses, no solo con la bajada de cuota.
3. Despreciar la contraoferta del banco actual. El derecho de enervación no es un trámite molesto, es una oportunidad. Úsalo como herramienta de negociación incluso si en el fondo prefieres quedarte.
4. No aprovechar para cambiar de variable a fija (o viceversa). La subrogación es el momento ideal para replantear el tipo. Si tienes una variable y te preocupa el Euríbor, puedes pasarte a fija con comisión limitada al 0,15 % (0 % a partir del cuarto año). Antes de decidir, repasa la diferencia entre hipoteca fija y variable.
5. Olvidar que tu perfil vuelve a evaluarse. El banco nuevo te analiza como si pidieras una hipoteca desde cero: ingresos, estabilidad laboral y endeudamiento.
Preguntas frecuentes sobre cambiar la hipoteca de banco
¿Cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco en 2026?
Normalmente solo la tasación (entre 250 y 600 €, lo habitual 300-500 €) y, si procede, la comisión de subrogación al banco que dejas: máximo 0,25 % del capital pendiente los 3 primeros años en variable (0 % después) y hasta el 2 % los 10 primeros años en fija (1,5 % después). Notaría, registro y gestoría los paga el banco nuevo y la escritura está exenta de AJD.
¿Qué diferencia hay entre cambiar la hipoteca de banco y subrogar la hipoteca?
Ninguna: "subrogar la hipoteca" (subrogación de acreedor) es el nombre legal de cambiar la hipoteca de banco manteniendo el mismo préstamo. Distinto es la novación, que es renegociar las condiciones con tu banco actual sin cambiar de entidad.
¿Puede el banco actual impedir que me cambie de entidad?
No puede impedirlo, pero sí intentar retenerte. Cuando el banco nuevo notifica la subrogación, tu entidad dispone de 15 días naturales para ejercer el derecho de enervación: igualar o mejorar la oferta. Si la iguala, tiene preferencia para conservar el préstamo; tú decides si aceptas esa contraoferta o sigues adelante.
¿Cuánto se tarda en llevar la hipoteca a otro banco?
Entre cuatro y ocho semanas de media. Influyen los plazos de la tasación, la rapidez del estudio de riesgos del banco nuevo y los 15 días de derecho de enervación del banco actual. Llevar la documentación completa desde el inicio agiliza el proceso.
¿Se puede cambiar la hipoteca de banco y ampliar capital?
No con una subrogación pura: solo permite modificar tipo, índice de referencia y plazo. Para ampliar capital tendrías que firmar una novación con el banco nuevo tras la subrogación (la ampliación tributa por AJD y puede llevar gastos adicionales) o cancelar la hipoteca y firmar una nueva por el importe total.
¿Puedo cambiar una hipoteca variable a fija al subrogar?
Sí. La subrogación permite cambiar el tipo de interés y el índice de referencia, así que es el momento ideal para pasar de una variable referenciada al Euríbor a un tipo fijo, o al revés. En el paso de variable a fija la comisión está limitada al 0,15 % durante los 3 primeros años del préstamo y es del 0 % después.
¿Cuánto se ahorra al cambiar la hipoteca de banco?
Depende del capital pendiente, los años restantes y la bajada de tipo. Con 150.000 € a 25 años, pasar del 3,50 % al 2,50 % reduce la cuota de 750,94 € a 672,93 € (78 €/mes, 936 €/año) y ahorra unos 23.400 € en intereses. Como regla, compensa cuando la bajada supera 0,50-0,75 puntos y estás en la primera mitad del préstamo.
¿Subrogación o cancelar y abrir una hipoteca nueva, qué conviene?
Como norma, la subrogación es más barata porque el banco nuevo asume notaría, registro y gestoría y la escritura está exenta de AJD. Cancelar y abrir una hipoteca nueva implica los gastos completos de constitución y solo compensa si necesitas algo que la subrogación no permite, como ampliar mucho el capital o agrupar otras deudas.
Conclusión: cambiar la hipoteca de banco es más fácil y barato de lo que crees
Desde la Ley 5/2019, cambiar la hipoteca de banco mediante subrogación es una de las formas más eficaces de recortar la factura de tu préstamo sin rehacer toda la operación. La clave está en tres números: cuánto baja tu tipo, cuánto capital te queda pendiente y cuántos años te restan. Si la diferencia supera el medio punto y aún estás en la primera mitad de la hipoteca, el ahorro suele justificar de sobra la tasación y la posible comisión.
Recuerda el orden lógico: intenta primero una novación con tu banco, usa la subrogación como palanca de negociación y reserva la cancelación con hipoteca nueva para cuando necesites ampliar capital. Y antes de mover ficha, calcula tu nueva cuota con la calculadora hipotecaria de Loanify: gratis, sin registro y con el ahorro mensual y total a la vista en segundos. Con esa cifra delante negociarás desde una posición mucho más fuerte, te quedes donde estás o te marches a una entidad más competitiva.
Artículo publicado en mayo de 2026 y actualizado en agosto de 2026. Las comisiones, los límites legales y las condiciones de los bancos pueden variar. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal.