Te han pasado una oferta de hipoteca y lleva tres cifras que parecen decir lo mismo: un TIN, una TAE y, si es variable, el Euríbor más un diferencial. No dicen lo mismo, y confundirlas es la forma más habitual de elegir la oferta que parece más barata y no lo es. Esta guía explica qué mide cada una, cómo leerlas juntas y qué comprobar antes de firmar.
Si lo que buscas es saber a qué interés están las hipotecas hoy, banco a banco y mes a mes, eso lo tienes en nuestra herramienta de evolución de los tipos hipotecarios, que se actualiza con cada cierre mensual. Aquí nos centramos en otra cosa: entender la oferta concreta que tienes delante.
El TIN: el precio del dinero, sin nada más
El TIN (tipo de interés nominal) es el porcentaje anual que te cobra el banco sobre el capital que te queda por devolver. Es el dato que sirve para calcular la cuota mensual, y por eso es el que aparece en grande en la publicidad. Lo que no incluye es todo lo demás: comisiones, seguros y productos que el banco te pide contratar para darte ese tipo.
Casi todas las ofertas vienen con dos TIN: el bonificado, si contratas lo que el banco pide (nómina, seguros de hogar y vida, a veces un uso mínimo de tarjeta), y el sin bonificar, si no. En los cuatro grandes bancos que verificamos el 12 de septiembre de 2026 la distancia entre uno y otro era exactamente de un punto en todos los casos: por ejemplo, 2,75 % frente a 3,75 % en Sabadell o 2,95 % frente a 3,95 % en BBVA.
La TAE: lo que cuesta de verdad, incluidas las vinculaciones
La TAE (tasa anual equivalente) incorpora al TIN las comisiones y el coste de los productos que exige la bonificación. Por eso es la cifra que se acerca más a lo que acabas pagando, y la que hay que usar para comparar ofertas entre sí.
El ejemplo que mejor lo muestra sale de los ejemplos representativos que publican los propios bancos para una hipoteca fija de 150.000 € a 30 años:
| Banco | TIN bonificado | TAE bonificada | TIN sin bonificar | TAE sin bonificar |
|---|---|---|---|---|
| Sabadell | 2,75% | 3,58% | 3,75% | 4,23% |
| CaixaBank | 2,85% | 4,259% | 3,85% | 4,317% |
| BBVA | 2,95% | 4,04% | 3,95% | 4,60% |
| Santander* | 2,96% | 3,65% | 3,96% | 4,16% |
*Santander aplica el 2,96 % a todo el mundo los seis primeros meses; a partir del séptimo, ese tipo solo se mantiene cumpliendo las condiciones de bonificación.
Fíjate en CaixaBank y Santander. CaixaBank tiene el segundo TIN bonificado más bajo (2,85 %), pero su TAE bonificada (4,259 %) es la más alta de los cuatro. Santander, con el TIN bonificado más alto (2,96 %), tiene una TAE bonificada del 3,65 %. Si comparas por TIN, CaixaBank parece más barato; si comparas por TAE, la conclusión se invierte. La diferencia está en lo que cuesta el paquete de vinculaciones de cada uno.
Dos lecturas prácticas:
- Compara siempre TAE con TAE, y bonificada con bonificada o sin bonificar con sin bonificar. Mezclarlas no dice nada.
- Si la TAE bonificada queda muy cerca de la sin bonificar (en CaixaBank, 4,259 % frente a 4,317 %), las vinculaciones te ahorran poco: quizá te compense más no contratarlas y pagar el TIN sin bonificar. Si ya ibas a tener esos productos, en cambio, la bonificación te sale casi gratis.
Un matiz: la TAE de los ejemplos representativos se calcula con un perfil estándar. Los seguros que tú contrates pueden costar más o menos según tu edad o tu vivienda, así que la TAE de tu oferta concreta puede no coincidir con la del escaparate.
El Euríbor y el diferencial: cómo se forma el tipo de una variable
En una hipoteca variable no hay un TIN fijo durante toda la vida del préstamo. El tipo se calcula en cada revisión sumando dos piezas:
- El Euríbor a 12 meses, un índice público que no depende de tu banco. Su cierre oficial de agosto de 2026 fue el 2,954 % (Banco de España, BOE-A-2026-18507), y a principios de septiembre el valor diario superó el 3 %. Puedes seguirlo en nuestra página del Euríbor hoy.
- El diferencial, que sí fija el banco y es lo que se negocia. Es la parte de la oferta que depende de tu perfil y de las vinculaciones.
Con el cierre de agosto, una variable a Euríbor + 1 % se revisaría a un 3,954 %. Muchas variables llevan además un primer año a tipo fijo reducido: es un gancho de entrada, no el tipo que pagarás después. Cuando compares una variable con una fija, compara la fija con el tipo que tendría la variable tras la primera revisión, no con el del primer año.
La hipoteca mixta junta las dos lógicas: un tramo inicial a tipo fijo y después Euríbor más diferencial. Lo explicamos con ejemplos en nuestra guía sobre las diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta.
Qué comprobar en la oferta antes de firmar
La oferta vinculante llega en la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el documento que la Ley 5/2019 obliga a entregar antes de la firma. Es donde debes buscar estas cifras, no en el folleto:
- TIN y TAE, bonificados y sin bonificar. Si la FEIN solo te da uno de los dos, pregunta por el otro.
- Qué exige cada bonificación y cada cuánto se revisa. El cumplimiento se revisa periódicamente en todos los bancos (en Santander, por ejemplo, cada seis meses); si dejas de cumplir una condición, el tipo sube en la siguiente revisión.
- En una variable: el diferencial y la periodicidad de revisión. El Euríbor no lo negocias; el diferencial, sí.
- Comisiones de apertura, de amortización anticipada y de cambio de tipo.
- El coste de los seguros vinculados, año a año, no solo la prima del primer año.
Antes de pedir la primera FEIN, calcula tu caso con la calculadora de Loanify: con tu precio, ahorro e ingresos obtienes en segundos la cuota estimada, los intereses totales y la viabilidad, con la media de mercado o con el tipo que te hayan ofrecido, sin registrarte. Si la oferta es variable, pon como tipo el Euríbor más el diferencial.
Dónde ver cómo se mueven los tipos
Leer bien una oferta te dice si es buena en sí misma; para saber si es buena ahora, necesitas el contexto del mercado. En evolución de los tipos hipotecarios tienes el TIN de los grandes bancos mes a mes frente al Euríbor, actualizado con cada cierre mensual. Y si quieres el detalle de la hipoteca fija banco a banco, con condiciones y ejemplos de cuota, está en la comparativa de la mejor hipoteca fija de septiembre.
Preguntas frecuentes sobre TIN, TAE y Euríbor
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE de una hipoteca?
El TIN es el tipo de interés nominal que fija el contrato y sirve para calcular la cuota; la TAE añade comisiones y el coste de los seguros y productos que exige la bonificación, así que refleja mejor el coste real. Un TIN bajo con una TAE alta indica vinculaciones caras.
¿Por qué dos ofertas con el mismo TIN tienen TAE distintas?
Porque cada banco exige productos distintos para bonificar y cada uno tiene su precio. Con los ejemplos representativos verificados el 12 de septiembre de 2026, CaixaBank tiene un TIN bonificado más bajo que Santander (2,85 % frente a 2,96 %), pero una TAE bonificada más alta (4,259 % frente a 3,65 %).
¿Cómo sé qué tipo pagaré en una hipoteca variable?
Suma el Euríbor a 12 meses vigente en cada revisión y el diferencial de tu contrato. Con el cierre oficial de agosto de 2026 (2,954 %) y un diferencial de un punto, el tipo sería del 3,954 %. El primer año a tipo fijo reducido, si lo hay, no cuenta para esta comparación.
¿Conviene aceptar las bonificaciones?
Depende de si ya ibas a tener esos productos. Compara la TAE bonificada con la sin bonificar: si la diferencia es pequeña, las vinculaciones te ahorran poco; si es grande y los productos te hacen falta de todos modos, suelen compensar.
¿Dónde veo a qué interés están las hipotecas hoy?
En nuestra página de evolución de los tipos hipotecarios, con el tipo de los grandes bancos mes a mes frente al Euríbor. En resumen: el TIN te dice cuánto cuesta el dinero, la TAE cuánto cuesta la hipoteca con todo lo que te piden, y en una variable el tipo real es Euríbor más diferencial. Compara TAE con TAE, pide la FEIN y mira qué exige cada bonificación. Calcula tu caso gratis con Loanify antes de pedir la primera oferta. TIN y TAE de hipoteca fija verificados el 12 de septiembre de 2026 directamente en las webs oficiales de Banco Sabadell, CaixaBank, BBVA y Banco Santander (ejemplos representativos conforme a la Ley 5/2019, 150.000 € a 30 años). Euríbor: Resolución del Banco de España, BOE-A-2026-18507 (cierre oficial de agosto de 2026). Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal.