Hipoteca inversa en España 2026: requisitos y qué pasa con la herencia

¿Qué requisitos pide una hipoteca inversa en España? Básicamente tres: tener 65 años o más (o estar en situación de dependencia o con una discapacidad reconocida de al menos el 33 %, aunque antes de esa edad), ser propietario de una vivienda libre de cargas o casi, y pasar por un asesoramiento independiente que la ley obliga a contratar antes de firmar. A cambio, en vez de pedir un préstamo que pagas en cuotas, recibes dinero del banco o la aseguradora usando tu propia vivienda como garantía, sin tener que devolver nada mientras vivas en ella.

Es un producto financiero poco conocido, con muy pocas entidades que lo ofrecen hoy en España, y pensado para un perfil muy concreto: personas mayores con una vivienda en propiedad y pocos ingresos líquidos que quieren complementar su pensión sin vender su casa ni dejar de vivir en ella. Esta guía repasa los requisitos reales, cómo funciona cada modalidad, qué pasa con la fiscalidad y, sobre todo, qué ocurre con la vivienda y con los herederos cuando el titular fallece, que es la pregunta que genera más dudas.

Qué es la hipoteca inversa y en qué se diferencia de una hipoteca normal

En una hipoteca convencional, el banco te presta dinero para comprar una vivienda y tú devuelves el capital más intereses en cuotas mensuales durante años, como explicamos en nuestra guía sobre el sistema de amortización francés. La hipoteca inversa funciona al revés: ya eres propietario de la vivienda, la entidad te concede un préstamo con esa vivienda como garantía y, en vez de pagar tú una cuota, eres tú quien recibe dinero, mes a mes o de una sola vez según la modalidad. La deuda no se devuelve en vida: se va acumulando con sus intereses y se liquida, normalmente, cuando el titular fallece y los herederos deciden qué hacer con la vivienda.

Es una figura regulada específicamente por la Ley 41/2007 de reforma del mercado hipotecario, en su disposición adicional primera, que la define como un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del solicitante, concedido a personas mayores de una determinada edad o en situación de dependencia. La propia ley excluye expresamente este producto de buena parte de las reglas generales de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, precisamente porque su lógica económica es distinta a la de cualquier hipoteca de adquisición.

Requisitos para pedir una hipoteca inversa

Los requisitos de la Ley 41/2007 son más estrechos de lo que parece a primera vista:

• Edad mínima de 65 años, o ser una persona en situación de dependencia, o tener reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 %: estos dos últimos supuestos permiten acceder al producto sin haber cumplido todavía los 65.
• Ser propietario de la vivienda habitual que sirve de garantía. Las fuentes del sector coinciden en que debe estar libre de cargas o con una hipoteca pendiente muy reducida, que suele cancelarse con el propio importe de la operación.
• Tasación oficial de la vivienda, con un valor mínimo que varía según la entidad: algunas guías especializadas sitúan el umbral habitual por encima de los 150.000 €, aunque no hay una cifra única publicada para todo el mercado y conviene confirmarla con cada oferente.
• Asesoramiento independiente obligatorio. La ley exige que, antes de firmar, recibas asesoramiento de un profesional sin vinculación con la entidad que concede el préstamo, junto con una oferta vinculante previa. Sin ese asesoramiento, la operación no puede formalizarse.

A diferencia de una hipoteca de compra, aquí no se analiza tu capacidad de pago ni tu ratio de endeudamiento mensual (como sí ocurre, por ejemplo, en una hipoteca para autónomos o en cualquier préstamo que calcules en nuestra calculadora de capacidad de endeudamiento): lo que determina cuánto puedes recibir es tu edad y el valor de tasación de tu vivienda, no tus ingresos.

Modalidades: renta vitalicia, renta temporal o disposición única

No todas las hipotecas inversas funcionan igual. Las fuentes del sector distinguen tres modalidades habituales:

• Renta vitalicia. Recibes un pago mensual fijo durante el resto de tu vida, calculado de forma actuarial según tu edad y el valor de la vivienda. Es la modalidad que más se parece a complementar una pensión.
• Renta temporal. El pago mensual se limita a un número de años pactado de antemano, en vez de extenderse de por vida.
• Disposición única. En lugar de una renta periódica, recibes un único pago al inicio de la operación, calculado sobre el valor de tasación de la vivienda en ese momento.

Cuál compensa más depende de tu esperanza de vida esperada, de si necesitas una cantidad grande ahora mismo (por ejemplo, para una reforma o un gasto médico) o un ingreso recurrente, y de cómo de conservador quieras ser con el patrimonio que dejarás a tus herederos. Precisamente por esta complejidad actuarial, la ley obliga al asesoramiento independiente antes de elegir.

Fiscalidad: qué pagas y qué no

La hipoteca inversa tiene un tratamiento fiscal favorable, pero con matices importantes. Según fuentes especializadas del sector, cuando la operación se constituye sobre la vivienda habitual, está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y de los aranceles notariales asociados a la constitución de la hipoteca, algo que no ocurre si se constituyera sobre una segunda residencia u otro inmueble que no sea la vivienda habitual del solicitante. Además, el dinero que recibes, ya sea en forma de renta o de pago único, no tributa como rendimiento en tu declaración de la renta, porque no se considera un ingreso sino la disposición de un préstamo que previsiblemente se liquidará con el propio patrimonio inmobiliario.

Esto contrasta con lo que ocurre al constituir una hipoteca de compra convencional, donde el AJD y el resto de gastos sí forman parte del coste de la operación: puedes repasar ese reparto completo en nuestra guía de gastos de hipoteca: notaría e impuestos.

Qué pasa con la vivienda y con los herederos cuando el titular fallece

Esta es, con diferencia, la pregunta que más preocupa a las familias que se plantean este producto. La disposición adicional primera de la Ley 41/2007 establece una limitación de responsabilidad: cuando el titular fallece, los herederos no responden con todo su patrimonio personal de la deuda acumulada, sino, como máximo, con el valor de la propia vivienda hipotecada. En la práctica, los herederos tienen básicamente tres caminos:

• Quedarse con la vivienda, pagando a la entidad la deuda acumulada (capital más intereses) con fondos propios o con un préstamo nuevo.
• Vender la vivienda para liquidar la deuda con el importe de la venta, quedándose con la diferencia si la vivienda vale más que lo adeudado.
• Renunciar a la herencia de la vivienda si la deuda acumulada se acerca o supera su valor, sin que eso les obligue a aportar dinero de su propio patrimonio para cubrir la diferencia.

Dicho de otro modo: la deuda nunca puede convertirse en una carga personal para los herederos más allá del valor del inmueble. El riesgo real del producto no es que la familia "pierda dinero", sino que la deuda —que crece cada año por interés compuesto— termine comiéndose buena parte o la totalidad del valor de la vivienda, sobre todo si el titular vive muchos años después de contratarla o si el mercado inmobiliario se deprecia en esa zona.

Alternativas a la hipoteca inversa que conviene valorar antes

Antes de firmar, merece la pena comparar la hipoteca inversa con otras formas de resolver el mismo problema: liquidez para una persona mayor propietaria de su vivienda. La venta de la nuda propiedad (vender la vivienda conservando el derecho a vivir en ella de por vida, a cambio de un pago único) es la alternativa más comparada, aunque implica perder la propiedad en vida, algo que la hipoteca inversa no exige. Otra vía, más habitual cuando hay hijos implicados, es que sea un hijo o familiar quien asuma una hipoteca convencional para ayudar económicamente a sus padres, en vez de que estos hipotequen su propia vivienda con una renta vitalicia: por ejemplo, para financiar la compra de una vivienda más pequeña y accesible, o para avalar una reforma. Si ese es tu caso, puedes simular en segundos qué cuota y qué capacidad de financiación manejarías con una hipoteca normal en el selector de Loanify, antes de decidir si esa vía te compensa más que una hipoteca inversa para tus padres.

También conviene comparar con la opción más simple de todas: vender la vivienda actual y comprar una más pequeña con el dinero sobrante, sin necesidad de ningún producto hipotecario complejo. Si ese cambio de vivienda implica pedir una hipoteca nueva, aunque sea pequeña, nuestra guía de cuánto ahorrar para comprar una casa te ayuda a calcular el ahorro y los gastos que necesitarías para esa operación.

¿Es un producto en expansión en España?

No especialmente. Según datos del Consejo General del Notariado citados por análisis del sector en 2026, apenas se autorizaron ante notario 205 hipotecas inversas en lo que va del año, muy por debajo de las 499 de todo 2025. La oferta sigue concentrada en muy pocas entidades: algunos comparadores del sector citan como oferentes actuales a bancos como CaixaBank o Banco Santander, y a aseguradoras especializadas como Caser o Grupo Retiro, aunque conviene confirmar directamente con cada entidad porque la oferta de este producto cambia con frecuencia y no todas las que lo comercializaron en el pasado siguen haciéndolo hoy.