Contexto: cómo llega el mercado hipotecario a septiembre 2026
El Euríbor a 12 meses cerró agosto en el 2,954%, según la resolución oficial del Banco de España publicada en el BOE (BOE-A-2026-18507): la mayor subida mensual del año. Y el 1 de septiembre el valor diario marcó el 3,003%, la primera sesión confirmada por encima del 3% desde 2024. Puede seguir la serie en nuestro análisis del Euríbor de septiembre y el cruce del 3%.
En ese contexto, los cuatro grandes bancos españoles mantienen sus hipotecas fijas bonificadas en la franja del 2,75%–2,96% TIN. Este artículo compara la oferta de Sabadell, CaixaBank, BBVA y Santander con el TIN y la TAE que publica cada web oficial, el paquete de bonificaciones que exige cada entidad y ejemplos numéricos de cuota. Todas las cifras fueron verificadas el 12 de septiembre de 2026 directamente en la web de cada banco (ejemplos representativos conforme a la Ley 5/2019, para 150.000 € a 30 años). El objetivo no es coronar a un ganador, sino que quien esté valorando firmar una fija pueda comparar con datos y decidir por su cuenta.
Comparativa de hipotecas fijas de septiembre 2026
Datos de hipoteca para vivienda habitual, plazo 30 años, tomados de los ejemplos representativos oficiales de cada entidad el 12-09-2026:
| Banco | TIN bonificado | TAE bonif. | TIN sin bonif. | TAE sin bonif. |
|---|---|---|---|---|
| Sabadell | 2,75% | 3,58% | 3,75% | 4,23% |
| CaixaBank | 2,85% | 4,259% | 3,85% | 4,317% |
| BBVA | 2,95% | 4,04% | 3,95% | 4,60% |
| Santander* | 2,96% | 3,65% | 3,96% | 4,16% |
*Santander aplica el 2,96% TIN a todo el mundo durante los seis primeros meses; a partir del séptimo, el 2,96% solo se mantiene cumpliendo las condiciones de bonificación — sin ellas, el tipo pasa al 3,96%.
De los cuatro grandes, Sabadell publica hoy el TIN bonificado más bajo (2,75%) y además la TAE bonificada más contenida (3,58%). CaixaBank ocupa el segundo TIN (2,85%) pero con la TAE bonificada más alta del grupo (4,259%), señal del peso de sus vinculaciones. BBVA ha movido su tramo largo al 2,95% — ojo, porque su portada anuncia «desde 2,85%», que corresponde al plazo de 15 años; el ejemplo representativo hasta 30 años dice 2,95%. Santander cierra en el 2,96% con el matiz de los seis meses. La guía completa de cómo comparar (TIN vs TAE, bonificaciones, plazos) está en nuestra comparativa de hipotecas fijas 2026.
Conviene distinguir entre TIN y TAE: el TIN es el tipo nominal, pero el coste real del préstamo se acerca más a la TAE, que incluye comisiones y el coste efectivo de las vinculaciones. Un TIN bajo con una TAE alta indica que la bonificación tiene letra pequeña: seguros con primas altas o productos que no usarías por tu cuenta. En hipoteca fija, esa diferencia entre TIN y TAE cuenta la historia real del préstamo.
Análisis banco a banco: qué exige cada uno a cambio
Sabadell — 2,75% TIN bonificado (el más bajo de los cuatro, con condiciones vigentes hasta el 3 de octubre)
Sabadell publica una fija bonificada del 2,75% TIN (3,58% TAE) con condiciones declaradas vigentes hasta el 03/10/2026. Su ejemplo oficial para 150.000 € a 30 años: 612,36 €/mes bonificada frente a 694,67 €/mes sin bonificar (3,75% TIN, 4,23% TAE). Para el tipo bonificado exige nómina o pensión domiciliada (su web no publica un importe mínimo) y tres seguros con la entidad: vida de capital constante, hogar y protección total de pagos. Sin comisión de apertura. Un detalle territorial: la oferta publicada excluye Andalucía, donde el banco remite a una oferta especial en oficina.
CaixaBank — 2,85% TIN bonificado, la TAE más alta del grupo
La CasaFácil Fija a 30 años publica un 2,85% TIN bonificado, pero su TAE bonificada del 4,259% es la más alta de los cuatro grandes: el paquete de bonificación (seguros y productos de la casa) pesa más que en el resto. Su ejemplo oficial para 150.000 € a 30 años: 620,34 €/mes bonificada, 703,21 €/mes sin bonificar (3,85% TIN, 4,317% TAE). Sin comisiones de apertura ni de estudio. Existe además una variante, la Hipoteca Eficiente (2,80% TIN bonificada), si la compra incluye una reforma con mejora de eficiencia energética.
BBVA — 2,95% TIN bonificado a 30 años (el «desde 2,85%» es el tramo de 15 años)
El ejemplo representativo de BBVA «hasta 30 años» (150.000 €) publica un 2,95% TIN / 4,04% TAE con bonificación completa — cuota de 628,37 €/mes — y un 3,95% TIN / 4,60% TAE sin bonificar (711,61 €/mes). La bonificación exige nómina, seguro de hogar y seguro de amortización del préstamo con la entidad, y tiene una particularidad: el primer mes todo el mundo paga el tipo con bonificación máxima, se contrate lo que se contrate; a partir del segundo, el tipo depende de qué productos se mantengan. Al comparar con anuncios de «desde 2,85%», conviene comprobar a qué plazo corresponde: en su portada, ese tipo es el del tramo de 15 años.
Santander — 2,96% TIN, con el reloj de los seis meses
La Fija Bonificada de Santander (hasta 30 años, hasta el 80% para primera vivienda) funciona en dos tiempos: 2,96% TIN los seis primeros meses para todo el mundo; desde el séptimo, el 2,96% se mantiene solo cumpliendo condiciones (TAE 3,65%) y sin ellas pasa al 3,96% (TAE 4,16%). La bonificación máxima es de 1 punto y va en dos mitades verificables: 0,50% por ingresos (nómina domiciliada de al menos 1.000 €/mes — o pensión de 600 €, o cuota de autónomos de 175 € — más tener Bizum activo o usar la tarjeta al menos 6 veces por trimestre) y 0,50% por seguros. El cumplimiento se revisa cada seis meses.
ING — fuera del comparativo por falta de datos verificados
ING mantiene su modelo sin vinculaciones obligatorias: no exige nómina ni seguros propios, y lo compensa con un TIN estructuralmente más alto que el de los cuatro grandes bonificados. No publicamos aquí su TIN porque en nuestra verificación del 12 de septiembre no contrastamos su tarifa contra la web oficial, y preferimos omitir una cifra antes que publicarla sin fuente. Para condiciones actualizadas, consulte directamente en ing.es.
Qué mirar según su perfil
El TIN de escaparate no es lo único que importa: la letra pequeña de las vinculaciones, la estabilidad laboral y el plazo máximo cambian la ecuación según el perfil del comprador. Estos son los factores a revisar según la situación personal, sin recomendar una entidad concreta.
Comprador joven con ahorro justo
Si tiene entre 25 y 35 años y contrato indefinido, la variable clave es si necesita superar el 80% de financiación. Con la línea del aval ICO, algunos bancos aceptan financiar el 95-100% para menores de 36 años con ingresos por debajo del tope de la convocatoria; esa vía no es una hipoteca fija estándar y merece revisarla aparte en nuestra guía de la hipoteca joven con aval ICO. También conviene calcular los gastos de constitución antes de decidir el plazo con nuestra guía completa de gastos de hipoteca.
Familia con ingresos consolidados
Para familias con nómina alta (por encima de 4.000 € mensuales netos entre ambos titulares) la TAE efectiva depende mucho de qué productos vinculados ya usan. Si ya tienen seguro de hogar y de vida activos, el diferencial entre TIN y TAE se estrecha; si no, el peso de las vinculaciones puede acercar la cuota efectiva a la de una hipoteca sin bonificar. Merece la pena pedir la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) a varios bancos y comparar TAE, no TIN.
Autónomo o profesional liberal
Para autónomos con al menos tres años de IRPF sólidos, el criterio decisivo no suele ser el TIN sino qué bancos aceptan el perfil y con qué documentación adicional. Un dato de esta verificación: la bonificación por ingresos de Santander acepta expresamente la domiciliación de la cuota de la Seguridad Social de autónomos (desde 175 €/mes) como equivalente de la nómina. Los requisitos completos están en nuestra guía de hipoteca para autónomos.
Perfil sénior (más de 50 años)
A partir de los 50, el plazo máximo se acorta (las hipotecas rara vez pasan de la edad de 75 años del titular) y la cuota mensual sube por defecto. En ese escenario conviene preguntar directamente en cada banco por el plazo máximo aprobable y por los requisitos del seguro de vida, que se endurecen con la edad — y que en tres de los cuatro bancos forma parte del paquete de bonificación. Sin esos dos datos, comparar TIN es engañoso.
Ejemplos numéricos: cuota y coste total a 30 años
La diferencia entre el 2,75% de Sabadell y el 2,96% de Santander parece pequeña sobre el papel, pero acumulada a 30 años equivale al precio de un coche. Cuotas por sistema francés para tres importes tipo, a 30 años, con los TIN bonificados verificados el 12-09-2026:
| Capital | Sabadell 2,75% | CaixaBank 2,85% | BBVA 2,95% | Santander 2,96% |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 612 €/mes ~70.500 € int. | 620 €/mes ~73.300 € int. | 628 €/mes ~76.200 € int. | 629 €/mes ~76.500 € int. |
| 200.000 € | 816 €/mes ~93.900 € int. | 827 €/mes ~97.800 € int. | 838 €/mes ~101.600 € int. | 839 €/mes ~102.000 € int. |
| 300.000 € | 1.225 €/mes ~140.900 € int. | 1.241 €/mes ~146.600 € int. | 1.257 €/mes ~152.400 € int. | 1.258 €/mes ~153.000 € int. |
Para una hipoteca típica de 200.000 € a 30 años, la diferencia entre el 2,75% y el 2,96% son 23 € al mes y unos 8.100 € de intereses totales. Son cifras orientativas: la cuota real depende de la TAE efectiva una vez incluidas las vinculaciones, no del TIN de escaparate. Antes de firmar, simule su caso con la calculadora hipotecaria de Loanify: gratuita, sin registro, y devuelve en segundos la cuota, los intereses totales y la viabilidad según sus ingresos.
Cómo pasar tu variable a fija: las tres vías
Si ya tiene una hipoteca variable, el Euríbor al 2,954% ha invertido la comparación: la cuota de muchas variables ya supera a la de una fija equivalente. Con Euríbor + 1% (tipo resultante 3,954%), una hipoteca de 150.000 € a 30 años paga hoy unos 712 €/mes — exactamente 100 € más que la misma hipoteca fija al 2,75% (612 €). Si el ejercicio sale a favor de cambiar, hay tres vías con costes muy distintos:
- Novación con el propio banco. Pedir al banco actual que convierta el préstamo variable en fijo. Es el trámite más rápido y evita cambiar de entidad, pero rara vez consigue el tipo puntero del mercado. Sirve como palanca de negociación antes de plantearse la subrogación.
- Subrogación de acreedor. Cambiar la hipoteca a otro banco manteniendo el importe pendiente y la garantía. Con la Ley 5/2019 las comisiones máximas están topadas y muchas veces el banco receptor asume los gastos. El proceso completo, con plazos y comisiones reales, está en nuestra guía sobre cambiar la hipoteca de banco por subrogación.
- Cancelación y nueva hipoteca. Cancelar la vieja y firmar una nueva. Implica todos los gastos de constitución y solo compensa si el importe pendiente es alto y el nuevo tipo es sustancialmente inferior. La forma de comprobarlo con números está en la calculadora de Loanify.
Si duda entre mantenerse en variable o pasar a fija, repase nuestra guía sobre la diferencia entre hipoteca fija y variable; para exprimir las simulaciones antes de pedir ofertas, la guía del simulador de hipoteca muestra qué campos mueven de verdad la cuota.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca fija en septiembre 2026
¿Qué banco tiene el TIN de hipoteca fija más bajo en septiembre 2026?
Con los datos verificados el 12-09-2026 en las webs oficiales, el TIN bonificado más bajo es el de Banco Sabadell (2,75% TIN, 3,58% TAE), seguido de CaixaBank (2,85%, TAE 4,259%), BBVA (2,95% a 30 años, TAE 4,04%) y Santander (2,96%, TAE 3,65%, solo garantizado los seis primeros meses sin condiciones). Sin bonificar: Sabadell 3,75%, CaixaBank 3,85%, BBVA 3,95%, Santander 3,96%. ING queda fuera del comparativo cuantitativo por no haber contrastado su tarifa.
¿Por qué la TAE de CaixaBank es más alta que la de Santander si su TIN es más bajo?
Porque la TAE incorpora el coste de las vinculaciones. CaixaBank publica un TIN del 2,85% con TAE bonificada del 4,259%; Santander, un TIN del 2,96% con TAE del 3,65%. La lectura: el paquete de productos que exige CaixaBank pesa más en el coste total que el de Santander. Por eso conviene comparar TAE contra TAE — y aun así, la TAE oficial se calcula sobre un ejemplo estándar: pida la FEIN con sus datos reales.
¿Cuánto cambia la cuota pasando de variable a una fija de septiembre 2026?
Para una hipoteca de 150.000 € a 30 años con diferencial Euríbor + 1% (tipo 3,954% con el Euríbor oficial de agosto, 2,954%), la cuota actual ronda los 712 €/mes. La misma hipoteca fija al 2,75% queda en unos 612 €/mes: unos 100 € menos al mes. Para 200.000 €, la diferencia sube a unos 133 €/mes. Antes de comparar solo la cuota, descuente los gastos de subrogación o novación y estime la TAE efectiva con las vinculaciones incluidas.
¿Qué factores conviene sopesar antes de firmar una fija con el Euríbor por encima del 3% diario?
La decisión depende, entre otros factores, de: (1) qué cuota efectiva paga hoy una variable equivalente frente a la fija ofrecida; (2) durante cuántos años se prevé mantener la hipoteca; (3) qué margen deja la cuota fija sobre los ingresos ante escenarios adversos; (4) el coste real del paquete de vinculaciones exigido, más allá del TIN de escaparate; y (5) la posibilidad de subrogar en el futuro a otra fija más barata si el mercado cambia. La calculadora de Loanify permite comparar cada escenario con números concretos.
¿Pueden subir los TIN de las fijas en los próximos meses?
Es posible. Los tipos de las fijas los fijan los bancos según el coste al que ellos mismos se financian a largo plazo, no según el Euríbor directamente. De hecho, en nuestra verificación de septiembre BBVA ya había movido su tramo de 30 años del 2,85% al 2,95%, y Sabadell publica sus condiciones actuales con vigencia solo hasta el 3 de octubre. Es una foto que caduca: pida la FEIN para congelar las condiciones reales de su operación.
Resumen: qué comparar antes de firmar una fija en septiembre 2026
Con el Euríbor oficial de agosto en el 2,954% y el diario por encima del 3%, la franja de las fijas bonificadas se mantiene entre el 2,75% y el 2,96% TIN en los cuatro grandes. Sabadell publica hoy el TIN y la TAE bonificados más bajos; CaixaBank iguala casi el TIN pero con la TAE más alta del grupo; BBVA ha subido su tramo de 30 años al 2,95%; y Santander solo garantiza su 2,96% seis meses sin condiciones. Todas las cifras verificadas el 12-09-2026 contra las webs oficiales; las condiciones caducan (Sabadell declara vigencia hasta el 03/10/2026), así que pida la FEIN al banco elegido para confirmar las suyas.
La decisión final no depende solo del TIN de escaparate, sino de la TAE efectiva con las vinculaciones incluidas, de la estabilidad laboral, del plazo aprobable y del horizonte del préstamo. Antes de pedir la FEIN, simule su cuota con la calculadora hipotecaria de Loanify: introduzca precio, plazo y el TIN a comparar (2,75%, 2,85%, 2,95% o 2,96%) y obtendrá la cuota, los intereses totales y la viabilidad según sus ingresos.
Cifras de TIN, TAE, cuotas de ejemplo y condiciones de bonificación verificadas el 12 de septiembre de 2026 directamente en las webs oficiales de Banco Sabadell, CaixaBank, BBVA y Banco Santander (ejemplos representativos conforme a la Ley 5/2019, 150.000 € a 30 años). Euríbor: Resolución del Banco de España, BOE-A-2026-18507. ING omitido del comparativo cuantitativo por no disponer de cifra contrastada. Este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal.