Cómo comparar hipotecas fijas en 2026 (sin dejarse llevar por el TIN de escaparate)
Si estás pensando en comprar una vivienda en España, elegir bien entre las hipotecas a tipo fijo de BBVA, Santander, CaixaBank, Sabadell e ING es probablemente la decisión financiera más importante que tomarás en muchos años. Con el Euríbor a 12 meses cerrando agosto de 2026 en el 2,954% (su máximo anual, BOE-A-2026-18507) y los valores diarios de septiembre por encima del 3%, la hipoteca fija vuelve a estar en el centro del debate.
Durante 2024 y buena parte de 2025, el Euríbor bajó de forma sostenida desde sus máximos de 2023 (por encima del 4%), lo que impulsó el interés por las variables. 2026 ha cambiado las tornas: seis meses de subidas en los últimos siete han devuelto el foco al tipo fijo.
- Si tienes hipoteca variable, tu cuota puede subir en la próxima revisión anual o semestral.
- Si estás buscando hipoteca, la ventana para asegurar un tipo fijo competitivo puede estar cerrándose.
Las hipotecas fijas te blindan frente a futuras subidas del Euríbor: pagas siempre la misma cuota. El precio de esa tranquilidad es un tipo algo superior al del tramo inicial de las variables. Para profundizar en ese dilema, consulta nuestra guía sobre la diferencia entre hipoteca fija y variable. Y si lo que buscas es directamente qué TIN cobra hoy cada banco, con cifras verificadas cada mes contra las webs oficiales, eso vive en nuestro ranking mensual de hipotecas fijas — esta guía se centra en el cómo comparar.
Qué ofrece cada banco (verificado el 12-09-2026 en sus webs oficiales)
Analizamos las hipotecas fijas de los cinco bancos más consultados en España. Los datos numéricos proceden de los ejemplos representativos oficiales (Ley 5/2019, 150.000 € a 30 años) publicados por cada entidad, verificados el 12 de septiembre de 2026. Los tipos finales dependen del perfil, el importe y el plazo — y caducan: pide siempre la FEIN.
Sabadell: la TAE bonificada más contenida, con fecha de caducidad visible
- TIN bonificado: 2,75% · TAE: 3,58%
- TIN sin bonificar: 3,75% · TAE: 4,23%
- Cuota del ejemplo oficial (150.000 €, 30 años): 612,36 €/mes bonificada · 694,67 € sin bonificar
La bonificación exige nómina o pensión domiciliada y tres seguros con la entidad (vida de capital constante, hogar y protección total de pagos). Publica sus condiciones con vigencia declarada (las actuales, hasta el 03/10/2026) — un detalle de transparencia que facilita comparar. La oferta publicada excluye Andalucía (oferta especial en oficina). Si trabajas por cuenta propia, revisa antes los requisitos de la hipoteca para autónomos.
CaixaBank: TIN competitivo, pero la TAE cuenta otra historia
- TIN bonificado (CasaFácil Fija 30): 2,85% · TAE: 4,259%
- TIN sin bonificar: 3,85% · TAE: 4,317%
- Cuota del ejemplo oficial: 620,34 €/mes bonificada · 703,21 € sin bonificar
El caso de estudio perfecto de por qué la TAE importa: su TIN bonificado está entre los más bajos, pero su TAE bonificada es la más alta de los cuatro grandes — el paquete de seguros y productos pesa. Fíjate en que la diferencia entre su TAE bonificada (4,259%) y sin bonificar (4,317%) es mínima: con vinculaciones o sin ellas, el coste total anual del ejemplo oficial es parecido. Ofrece además la variante «Eficiente» (2,80% TIN) si la compra incluye reforma con mejora energética.
BBVA: ojo al plazo del «desde»
- TIN bonificado a 30 años: 2,95% · TAE: 4,04%
- TIN sin bonificar a 30 años: 3,95% · TAE: 4,60%
- Cuota del ejemplo oficial: 628,37 €/mes bonificada · 711,61 € sin bonificar
Su portada anuncia «desde 2,85% TIN» — pero ese tipo corresponde al plazo de 15 años; el ejemplo representativo «hasta 30 años» publica 2,95%. Es la lección general: el «desde» de los anuncios casi nunca es tu plazo. La bonificación exige nómina, seguro de hogar y seguro de amortización, con una particularidad: el primer mes todo el mundo paga el tipo bonificado máximo, se contrate lo que se contrate.
Santander: el tipo en dos tiempos
- TIN: 2,96% los seis primeros meses para todos; desde el 7º mes, 2,96% cumpliendo condiciones (TAE 3,65%) o 3,96% sin cumplirlas (TAE 4,16%)
- Financiación: hasta el 80% para primera vivienda (70% para segunda), hasta 30 años
La estructura en dos tiempos obliga a leer la letra pequeña: el 2,96% del titular solo es permanente si mantienes la bonificación, que es de 1 punto en dos mitades — 0,50% por ingresos (nómina desde 1.000 €/mes, pensión desde 600 € o cuota de autónomos desde 175 €, más Bizum activo o uso de tarjeta) y 0,50% por seguros — con revisión semestral del cumplimiento.
ING: sin vinculación obligatoria, sin tipo único publicado
ING es el más distinto de los cinco: sin comisión de apertura y sin obligación de domiciliar nómina ni contratar seguros, con proceso 100% digital. Lo compensa con un tipo estructuralmente más alto que el de los cuatro grandes bonificados, personalizado según perfil, sin un tipo único de escaparate. No publicamos cifra suya porque no la hemos contrastado contra su web oficial: consúltala directamente en ing.es al comparar.
Tabla resumen (12 de septiembre de 2026)
| Banco | TIN bonificado | TAE bonif. | TIN sin bonif. | Sin vinculación |
|---|---|---|---|---|
| Sabadell | 2,75% | 3,58% | 3,75% | No |
| CaixaBank | 2,85% | 4,259% | 3,85% | No |
| BBVA | 2,95% (30 años) | 4,04% | 3,95% | No |
| Santander | 2,96%* | 3,65% | 3,96% | No |
| ING | Personalizado | Personalizado | — | Sí |
Verificado el 12-09-2026 en las webs oficiales (ejemplos representativos, 150.000 € a 30 años). *Santander: 2,96% garantizado solo los 6 primeros meses; después exige cumplir la bonificación. Las cifras al día, cada mes, en el ranking mensual.
¿Cómo afecta el plazo al coste total de tu hipoteca fija?
Uno de los errores más comunes al comparar es fijarse solo en la cuota mensual. Ampliar plazo siempre reduce la cuota pero dispara el coste total. Ejemplo con una fija de 150.000 € al 2,85% TIN (el TIN bonificado de CaixaBank, el intermedio de la tabla):
| Plazo | Cuota mensual | Total pagado | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 20 años | 821 € | 196.963 € | 46.963 € |
| 25 años | 700 € | 209.901 € | 59.901 € |
| 30 años | 620 € | 223.321 € | 73.321 € |
La diferencia entre 20 y 30 años son más de 26.000 € de intereses. Por eso importa calcular el plazo óptimo para tu situación: usa la calculadora hipotecaria gratuita para simular cuota, intereses totales y comparativa entre bancos.
Las bonificaciones: ¿merece la pena vincularse?
Los cuatro grandes ofrecen tipos más bajos si contratas sus productos: seguros de hogar y vida, tarjetas, planes. Es la bonificación, y suele reducir el TIN 1 punto. La clave está en calcular si el ahorro en intereses compensa el sobrecoste de los seguros bancarios, habitualmente más caros que los del mercado libre.
Ejemplo: Si bonificarte ahorra 1 punto de TIN en una hipoteca de 200.000 € a 25 años, el ahorro ronda los 1.800-2.000 € anuales al principio. Si el paquete de seguros bancarios te cuesta 1.200 €/año más que contratarlos por separado, el ahorro neto real se queda en unos cientos de euros. Puede compensar — pero hay que echar la cuenta, y la TAE oficial de cada banco ya te da una pista de cuánto pesa su paquete (compara la TAE de CaixaBank con la de Sabadell en la tabla de arriba, a TIN casi igual).
Además, las bonificaciones se revisan periódicamente (Santander, por ejemplo, cada seis meses): si cambias de trabajo, dejas de domiciliar la nómina o cancelas un seguro, tu tipo sube automáticamente.
¿Cuánto puedes pedir de hipoteca?
Además del tipo, importa cuánto te prestarán. Las entidades aplican dos criterios principales:
Ratio de endeudamiento: tu cuota no debe superar el 35% de tus ingresos netos mensuales (muchas entidades trabajan con el 30-35%). Con 2.500 € netos/mes, la cuota máxima recomendable ronda los 875 €.
Financiación máxima: como norma general, hasta el 80% del valor de tasación (el 70% para segunda residencia). Necesitas ahorrado el 20% del precio más los gastos. Más detalle en cuánto me puede prestar el banco.
Para una vivienda de 200.000 € necesitas al menos 60.000-65.000 € de ahorros: 40.000 € de entrada más 20.000-25.000 € de gastos asociados.
Paso a paso: cómo solicitar una hipoteca fija en 2026
1. Calcula tu capacidad de endeudamiento. Usa una calculadora de hipotecas para estimar qué cuota puedes asumir.
2. Reúne la documentación básica. Últimas tres nóminas, IRPF, vida laboral, extractos bancarios y DNI. Autónomos: IVA trimestral y dos últimos ejercicios de IRPF.
3. Pide ofertas a varios bancos a la vez. No te cases con tu banco de siempre: la diferencia entre la mejor y la peor oferta supone miles de euros.
4. Compara las FEIN. El banco que te aprueba está obligado a entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada con todas las condiciones reales de TU operación. Es el único documento que de verdad permite comparar.
5. Firma ante notario. Desde 2019, la ley obliga a una reunión previa gratuita con el notario para que te explique las condiciones.
Conclusión: cómo elegir tu hipoteca fija
No existe «la mejor hipoteca fija» universal: depende de tu perfil, tus ahorros y tu disposición a vincularte. Lo que sí hay es un método:
- Compara TAE contra TAE, no TIN contra TIN — la TAE destapa el coste real de las vinculaciones (en la tabla de arriba hay un banco con el segundo mejor TIN y la peor TAE).
- Comprueba a qué plazo corresponde el «desde» de cada anuncio: puede ser el tramo corto, no el tuyo.
- Pregunta qué pasa si dejas de cumplir la bonificación y cada cuánto se revisa.
- Mira los tipos vigentes del mes en nuestro ranking mensual con datos verificados y confírmalos pidiendo la FEIN.
- Si ya tienes una variable encarecida, calcula si subrogar a fija te compensa con el Euríbor cerca del 3%.
¿Quieres saber cuánto pagarías? Usa la calculadora de hipotecas de Loanify: importe, plazo y el TIN de cada banco, y compara cuotas al momento. Gratis y sin registro. Y si te planteas amortizar anticipadamente una fija que ya tienes, aquí va nuestra guía de amortización anticipada.
Preguntas frecuentes sobre las hipotecas fijas de 2026
¿Qué banco tiene la mejor hipoteca fija en 2026?
Depende de qué llames «mejor». Con los datos verificados el 12-09-2026: el TIN y la TAE bonificados más bajos los publica Sabadell (2,75%, TAE 3,58%); el paquete de vinculaciones más pesado en TAE es el de CaixaBank pese a su buen TIN; BBVA sube a 2,95% en el tramo de 30 años; Santander solo garantiza su 2,96% los seis primeros meses; e ING es la única sin vinculación obligatoria, con tipo personalizado. Las cifras del mes, siempre en el ranking mensual.
¿Qué hipotecas a tipo fijo no exigen vinculación?
De los cinco bancos comparados, solo ING ofrece su hipoteca fija sin comisión de apertura y sin obligación de domiciliar nómina ni contratar seguros. En BBVA, CaixaBank, Santander y Sabadell el tipo sube 1 punto aproximadamente si no cumples las bonificaciones.
¿Cuánto pagaría al mes con una hipoteca fija de 150.000 € al 2,85%?
A 20 años, 821 € al mes (46.963 € de intereses); a 25 años, 700 € (59.901 €); a 30 años, 620 € (73.321 €). Puedes ajustar importe, plazo y tipo en la calculadora de hipoteca. Guía publicada en abril de 2026 y actualizada el 12 de septiembre de 2026 con cifras verificadas en las webs oficiales de las entidades (ejemplos representativos Ley 5/2019, 150.000 € a 30 años). Los tipos cambian: confirma siempre con la FEIN de tu operación. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero.